Cerrar la terraza de un ático: permisos en Madrid

Cerrar la terraza de un ático es, técnicamente, uno de los trabajos más agradecidos que hacemos: se gana una estancia entera, entra más luz que en cualquier habitación de la casa y el resultado se disfruta desde el primer día. Administrativamente, en cambio, es donde más gente se atasca, y casi siempre por el mismo motivo: se piensa que hay un permiso, cuando normalmente hay dos, y que son independientes entre sí.

Esta guía explica cómo suele funcionar en la Comunidad de Madrid y en qué orden conviene moverse. Un aviso importante antes de seguir: nosotros somos fabricantes e instaladores, no asesores jurídicos. Lo que sigue es lo que vemos habitualmente en los cientos de proyectos que pasan por nuestras manos, no un dictamen. Las condiciones concretas de tu caso las marcan los estatutos de tu comunidad y la ordenanza de tu municipio, y ambos hay que consultarlos.

Son dos permisos distintos, y hacen falta los dos

Cuando cierras la terraza de un piso o un ático estás tocando dos cosas a la vez:

1. El aspecto exterior del edificio, que en un régimen de propiedad horizontal es un asunto de la comunidad de propietarios.
2. La obra en sí, que es un asunto del ayuntamiento.

Tener la autorización de la comunidad no te exime del trámite municipal, y tener el trámite municipal resuelto no te exime de la autorización de la comunidad. Lo habitual es empezar por la comunidad, porque es el que más tiempo puede llevar y el que puede tumbar el proyecto entero.

La comunidad de propietarios

Por qué hay que pedírselo

En la mayoría de los edificios, la fachada es un elemento común aunque la terraza sea de uso privativo tuyo. El uso privativo te da derecho a usarla; no convierte la envolvente del edificio en propiedad tuya. Por eso una actuación que altera el aspecto exterior (y un cerramiento acristalado lo altera) suele requerir el acuerdo de la junta.

Qué mayoría suele hacer falta

Aquí es donde más varía la respuesta, y donde más conviene no fiarse de lo que le pasó a un conocido. Depende de cómo se califique la obra, de lo que digan los estatutos de tu comunidad y de si el edificio tiene ya un criterio establecido. Lo que sí es constante: la decisión se toma en junta y tiene que quedar reflejada en el acta. Pídele al administrador copia del acuerdo cuando lo tengas; es el documento que te van a pedir después.

Cómo aumentar mucho las probabilidades

Los proyectos que salen adelante en junta casi siempre llegan igual de preparados:

• Con una propuesta concreta, no una idea. Planos, alzado, color de la perfilería y fotografías o renders de cómo va a quedar. Una descripción genérica invita a que cada vecino imagine algo distinto, y lo que imaginan suele ser peor que la realidad.
• Con un criterio homogéneo. Si en el edificio hay ya otras terrazas cerradas, proponer el mismo sistema, la misma altura y el mismo color desactiva la objeción principal, que es la de la "fachada desordenada". Si eres el primero, plantéalo como el criterio que podrán seguir los demás.
• Enseñando que es reversible y que no toca estructura. Un cerramiento de vidrio se ancla a la propia terraza y se puede desmontar sin dejar rastro. Eso tranquiliza.
• Asumiendo por escrito el mantenimiento. Ofrecer que el mantenimiento y la conservación del cerramiento corren de tu cuenta suele quitar la última pega.

Nosotros te preparamos los planos, el alzado y la ficha técnica del sistema para que puedas presentarlos en la junta. Es material que entregamos de serie, no un extra.

Si en el edificio ya hay terrazas cerradas

Es una situación muy frecuente y no significa automáticamente que puedas hacerlo. Puede haber un acuerdo previo que lo autorice, o puede que esos cerramientos se hicieran sin permiso y nadie los haya impugnado. Merece la pena que el administrador te diga cuál de las dos cosas es antes de encargar nada: lo primero te allana el camino, lo segundo no te protege.

El ayuntamiento

Cada municipio de la Comunidad de Madrid tiene su propia ordenanza, así que aquí es imposible dar una respuesta única. Lo que sí se puede describir es el mapa general.

Lo más habitual es que un cerramiento acristalado de terraza se tramite como obra menor, mediante una declaración responsable o una comunicación previa, en lugar de como licencia de obra mayor. En muchos ayuntamientos ese trámite se resuelve presentando una memoria descriptiva, los planos, el presupuesto y el justificante de la tasa, y permite empezar la obra desde la presentación.

Ahora bien, hay circunstancias que empujan el caso hacia un procedimiento más exigente y que conviene comprobar antes:

• El edificio está en un ámbito protegido o en un entorno con normativa estética específica.
• La terraza está retranqueada y el cerramiento podría interpretarse como aumento de superficie construida o de volumen edificable, algo que la ordenanza puede tratar de forma muy distinta a un simple acristalamiento.
• El cerramiento se cubre por arriba además de por los lados: un techo de cristal puede cambiar la calificación del trabajo.

Nuestra recomendación práctica es sencilla: llama al departamento de urbanismo de tu ayuntamiento, describe exactamente lo que quieres hacer y pregunta qué trámite corresponde. Es una llamada de cinco minutos que evita disgustos caros, y el criterio que te den por escrito vale más que cualquier cosa que leas en internet, incluida esta página.

¿Y si es un chalet o una vivienda unifamiliar?

Desaparece la mitad complicada: no hay comunidad de propietarios que autorice nada, y en el caso de una parcela con jardín tampoco suele haber problema de fachada. Queda solo el trámite municipal, y sigue siendo el mismo consejo: preguntar antes en urbanismo. Lo mismo aplica a una barandilla de cristal en el borde de una terraza o una escalera, que en general se considera un elemento de protección y no un cerramiento, pero cuya altura sí está regulada.

Qué pasa si se hace sin permiso

Es una pregunta que nos hacen a menudo y merece una respuesta directa. Un cerramiento sin la autorización de la comunidad puede ser impugnado y, en el peor caso, terminar en una orden de retirada. Sin el trámite municipal, la actuación puede ser objeto de un expediente de disciplina urbanística. Además, tener la obra sin legalizar complica cualquier venta futura de la vivienda, porque aparece en la revisión que hace el comprador.

No merece la pena. Los trámites son razonables y, cuando el proyecto se presenta bien, se aprueban con normalidad.

Resumen: el orden que recomendamos

1. Pide presupuesto y consigue planos, alzado y ficha técnica del sistema.
2. Habla con el administrador y lleva la propuesta a la junta. Guarda el acta.
3. Llama a urbanismo de tu ayuntamiento y confirma qué trámite corresponde.
4. Presenta la documentación y guarda el justificante.
5. Ahora sí, se fabrica y se instala.

Si estás en el paso cero, empieza por aquí: cuéntanos qué terraza quieres cerrar y te preparamos tanto el presupuesto como la documentación que vas a necesitar para la junta. La visita es gratuita y sin compromiso, y las cortinas de cristal son solo una de las formas de resolverlo: en la visita vemos cuál encaja en tu terraza.