Cortinas de cristal y cerramientos en Majadahonda

Majadahonda: en la mayoría de edificios, el cerramiento no se puede autorizar

Esto es una orientación, no un asesoramiento jurídico: cada caso concreto lo confirma el Ayuntamiento de Majadahonda. Lo contamos así de claro porque preferimos que lo sepas ahora, antes de pedirnos presupuesto, y no después de una visita.

La Instrucción de los Servicios Técnicos Municipales sobre cerramientos de terrazas y tendederos e instalación de pérgolas del Ayuntamiento de Majadahonda (BOCM núm. 7, 9 de enero de 2018) explica primero cómo cuenta una terraza en la edificabilidad de la parcela: una terraza abierta delimitada por un solo muro computa al 50% de la edificabilidad, mientras que cerrada por tres lados computa al 100%. Cerrar una terraza suele, por tanto, aumentar la edificabilidad consumida, y ahí está la clave de todo lo demás: «Cuando la parcela tenga totalmente agotada la edificabilidad asignada, únicamente será posible el cerramiento de las terrazas tipo B (figura B), ya que su cerramiento no supone aumento de edificabilidad consumida. Las terrazas tipo A y C (figuras A y C) no podrán cerrarse, al suponer su cerramiento un aumento de la edificabilidad consumida» (consultado en agosto de 2026).

Y aquí llega la parte que preferimos contarte ahora, antes de que pidas presupuesto: el propio Ayuntamiento reconoce que lo habitual es no tener ese margen. Su Compendio de criterios, actualizado el 23 de junio de 2023, dice que «del estudio de los expedientes de Licencia de Obra Mayor realizados, se desprende que, en líneas generales, en los expedientes para la construcción de bloques de viviendas o promociones de viviendas unifamiliares pareadas o adosadas, el consumo de edificabilidad suele coincidir con la máxima edificabilidad que la normativa urbanística de aplicación asigna a la parcela. Por lo que lo habitual será que no exista remanente de edificabilidad y el cerramiento no pueda autorizarse» (consultado en agosto de 2026). Dicho sin rodeos: en bloques de pisos y en viviendas unifamiliares pareadas o adosadas, lo normal en Majadahonda es que no quede edificabilidad disponible y que el cerramiento, sencillamente, no se pueda autorizar. El texto habla de bloques y de pareadas o adosadas, no de chalets aislados: si tu vivienda es unifamiliar aislada, esta advertencia concreta no la cubre, pero eso no significa que te sobre edificabilidad: hay que comprobarla igualmente.

Por eso lo primero que hay que hacer, antes que nada, es comprobar la edificabilidad restante de tu parcela con el servicio de Urbanismo del Ayuntamiento de Majadahonda. Preferimos decírtelo ahora, antes de una visita, que después.

Cuando sí hay edificabilidad disponible para cerrar una terraza tipo B, tampoco es una decisión que tome cada vecino por su cuenta en un edificio de varios pisos: «la comunidad deberá formular un proyecto conjunto para el edificio, en el que se establezca el criterio estético y cuáles serán las terrazas que se van a cerrar y las que no. Y una vez que éste sea aprobado por el Ayuntamiento/ se deberá ejecutar obligatoriamente» (consultado en agosto de 2026).

Sobre pérgolas, la misma instrucción es igual de tajante: «Las pérgolas nunca se podrán cubrir o cerrar de manera permanente, siendo admisible únicamente el que sean soporte para la instalación de un toldo, retráctil o fácilmente desmontable, para regular únicamente el soleamiento del espacio destinado a pérgola» (consultado en agosto de 2026). En Majadahonda, por tanto, una pérgola no se puede cerrar de forma permanente: admite un toldo retráctil o fácilmente desmontable para regular el sol, nada más. Y si la pérgola se instala en un edificio multifamiliar o en un conjunto residencial con licencia de edificación común, aplica la misma lógica de conjunto que en los cerramientos: «la comunidad de propietarios deberá formular un proyecto conjunto para el edificio, en el que se proponga un modelo a seguir para todas las viviendas, con descripción de dimensiones, textura y color de todos los elementos que compongan la pérgola» (consultado en agosto de 2026).

Un último matiz si lo que se plantea no es una terraza suelta sino acristalar todo un edificio a la vez: la Ordenanza reguladora de la intervención municipal en las actuaciones urbanísticas (ORIMAU), en su Anexo 3B, incluye entre las obras que necesitan proyecto técnico y por tanto licencia, no una simple declaración responsable, «el acristalamiento del conjunto de las terrazas del edificio» (consultado en agosto de 2026). Un proyecto conjunto de fachada para todo el edificio no es, por tanto, un trámite ligero: es una licencia con proyecto técnico.

Nosotros no tramitamos el permiso, pero cuando el cerramiento sí es posible te entregamos los planos y la ficha técnica del sistema, tanto para el Ayuntamiento como para la junta de tu comunidad.

Fuente: Instrucción de los Servicios Técnicos Municipales: Criterios a adoptar en lo relativo a cerramientos de terrazas y tendederos e instalación de pérgolas en viviendas, Ayuntamiento de Majadahonda, BOCM núm. 7, 9 de enero de 2018; Compendio de criterios del Ayuntamiento de Majadahonda, actualizado 23/06/2023; y Ordenanza reguladora de la intervención municipal en las actuaciones urbanísticas (ORIMAU), BOCM núm. 45, 22 de febrero de 2022, consultado en agosto de 2026.